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日志

美凯龙投资机会分析

已有 278 次阅读2018-3-15 20:34 | 场外配资, 股票配资, 美凯龙

 一、谁有定价权
       
       红星美凯龙分别在香港和A股上市,在香港叫红星美凯龙,在A股叫美凯龙,同一个公司在两地估值差距十分之大,以2月26日的盘中价,港股9.3元左右,静态市盈率8.27倍,A股17.8元左右,市盈率18.4倍,相差一倍左右,分歧十分巨大。那么应该是港股向A股靠,还是A股向港股靠,这是一个大的方向问题。我认为,按股本比例,港股只占总股本的约四分之一,A股占四分之三,很明显A股一定会成为主角,美凯龙应该由A股定价,而不应由港股定价。
       
       二、美凯龙估值的参照系
       
       红星美凯龙的业务主要是自建或者承租物业建设建材和家居市场,收入来源包括租金、服务费以及物业升值的利润(所谓投资性房地产公允价值变动产生的收益),因此涉及到美凯龙是按商业地产公司进行估值,还是按家居公司,或者零售公司估值的问题,也就是市场究竟按什么参照系给美凯龙定价的问题。香港市场给予美凯龙极低的估值,可能就是以地产公司为参照。
       
       我认为美凯龙不完全是地产公司,也不完全是家居公司,更不完全是零售公司。美凯龙是上述几种公司的混合体,不能按任何一类公司定价,而应当按上述几类公司的权重进行混合定价。先声明,这只是一个思路,不一定是精确的估值。按照地产股目前中间估值约15倍,按零售公司中间估值约25倍,按家居公司中间估值约28倍,如果按各占三分之一的权重,平均混合估值为合理市盈率22.6倍,应该说按照22.6倍给美凯龙估值的结论还蛮合适,那么A股被低估,H股被严重低估。
       
       三、未来发展对估值的影响
       
       任何对公司估值都是指对公司未来价值的估值,这也为现金流折现模型所印证。要给企业估值,必须对企业未来的每股含现金收益的状况进行判断,那么未来红星美凯龙含现金收益是什么走势呢?只要未来业绩不下滑,美凯龙的估值就不会下降,只会进一步提升。
       
       先看租赁和服务收益:卖场布点还有空间,增幅虽不太大,但可预见的五年之内应该不会减少,强大的品牌优势(全国绝对行业老大)使每个卖场的空置率极低的情况不会改变,过年走访红星美凯龙,据商户反映无论建材店与家居店,一有商家拆场马上有新商家进场补缺,卖场品牌的不断高端化决定了坪效的不断提升,因此租金和服务收入在一个时期内肯定只增不减。
       
       而投资性房地产公允价值变动却是一个很难说清楚的事情,但通胀与货币长期贬值的趋势也不会改变,公允价值持续下跌的概率微乎其微,假定其不变动,这算比较公允吧。那么未来整体收益下降的可能性很小,但增幅不会很高,事实上这几年也很低。美凯龙的接近零售的商业模式中,租金与服务费的现金保证也没问题。
       
       结论:目前美凯龙虽然相对港股估值高,但本身估值并不高,目前价位买入虽然不一定有较高的收益,但是也不应该形成亏损。符合大A股价值投资理念。

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